Immobilier : un ralentissement durable à prévoir

Balance_maison_ISPar Sophie Stival

Le marché résidentiel québécois et canadien tourne au ralenti. La chute des ventes de maisons existantes et des mises en chantier en témoignent.

Selon de récentes analyses de la Banque TD et de la Banque Scotia, le boom immobilier de la dernière décennie est bel et bien terminé.

Et ce ralentissement pourrait durer une dizaine d’années.

Dans une étude publiée la semaine dernière, la Banque TD nous rappelle que depuis 10 ans, le prix des maisons a progressé en moyenne de 7 % par année au pays. 

Pour ceux qui observent l’évolution des prix sur MLS depuis quelques années, il n’y a rien de surprenant. Selon l’Association canadienne de l’immeuble (ACI), le prix moyen des demeures vendues en février était de 368 895 $! Ce prix était sous la barre des 200 000 $, il y a 10 ans.

Une croissance nulle

Mais comme dans tout marché cyclique, cette croissance devrait ralentir autour de 2 % durant la prochaine décennie. En tenant compte de l’inflation, ça signifie donc une croissance nulle. Pour ceux qui spéculent en achetant et en revendant des logements, la prudence s’impose.

L’économiste en chef de la Banque TD, Craig Alexander ne prévoit pas pour autant une correction majeure. Au cours des trois prochaines années, les prix résidentiels pourraient baisser de 8 % tout au plus.

Facteurs explicatifs

 À court terme, les prix sont influencés par : 

  • Les taux d’intérêt (encore historiquement bas)
  • La disponibilité du crédit (les banques offrent encore des taux fixes 5 ans en bas de 3 %)
  • Des modifications à la réglementation sur les prêts hypothécaires (depuis 2010, les règles se sont beaucoup resserrées)
  • L’offre de logements, moins flexible à court terme

À long terme, les prix dépendent plutôt de facteurs macroéconomiques, comme la croissance des revenus et du PIB, l’accroissement de la population et la formation des ménages.

Selon Adrienne Warren, économiste principale à la Banque Scotia, « les changements démographiques, particulièrement le vieillissement de la population canadienne, auront d'importantes répercussions sur la demande d'habitations dans les prochaines décennies ». Plus spécifiquement, ça signifie une diminution des taux de roulement des logements, des ventes et des inscriptions.

Il est toutefois difficile de prévoir si les baby-boomers feront le choix de conserver leur résidence, d’aller dans un logement plus petit et moins coûteux ou s’ils opteront pour un logement pour personnes âgées avec l’accès à différents services, remarque la TD.

Depuis 1980, les prix des logements ont augmenté de 5,4 % en moyenne au pays. En tenant compte du coût de la vie, c’est un rendement réel de 2,1 %. 

Croyez-vous à ce ralentissement? Songez-vous à investir dans l’immobilier?

25 réflexions au sujet de « Immobilier : un ralentissement durable à prévoir »

  1. Étant baby-boomer moi-même,j’ai opté(il y a 6mois) pour une maison plus petite avec garçonnière plus près de tous les services(banques,pharmacies,alimentation etc.)
    merci.

  2. Historiquement, l’immobilier ne bat que de très peu l’inflation de toute façon. Les gens qui croient qu’il s’agit d’un bon placement ne savent généralement pas compter. S’ils tenaient compte de tous les frais inhérents à la possession d’une propriété (en particulier le coût de renoncement au capital investi), ils déchanteraient bien assez tôt. On achète une maison pour les bonnes raisons (le désir d’être chez soi, espace, tranquilité, etc.), pas pour l’espoir de s’enrichir.

  3. C’est très possible et même souhaitable. Mais…la Ville de Montréal va émettre à l’automne, une révision du rôle et gageons que les évaluateurs ne tiendront absolument pas compte de ce ralentissement.
    Je songeais à investir dans l’immobilier mais j’y ai renoncé car je n’y crois plus. J’ai ma maison et c’est tout. Nous avons acquis depuis plusieurs années l’impression que l’immobilier est spéculatif alors que dans les faits, c’est un logement. Certains vont s’en mordre les doigts…surtout les acheteurs de condos…

  4. Je suis plus que d’accord avec Monsieur Beaupré. De toute façon, la preuve en fut faite ici même maintes et maintes fois.
    Dans le meilleur des cas, pour un ménage, la résidence familiale est un réservoir d’épargne forcée avec un cout d’opportunité élevé. Il n’est pas question ici des sociétés immobilières qui ont accès à des économies d’échelles et des conditions générales favorables.
    Les banques à charte canadienne sont hilarantes, mais bon, mieux vaut tard que jamais. Elles parlent en paraboles évidentes, truffées d’euphémismes. Jamais une banque à charte ne donnera un signal de vente clair. Elles parlent ici de stabilisation des prix. Je pense qu’il faut s’attendre à bien pire. Je crois que la correction sera plus sévère que prévue mais plus courte. Probablement plus courte qu’aux É-U, soit de 3 à 5 ans. D’ailleurs le marché américain se porte bcp mieux depuis un an et demi.
    Ce qui m’inquiète bcp plus est l’avarice et le manque de sympathie de nos élus vis-à-vis de la situation financière générale des ménages. Dans un de vos billets, celui du 15 février, je mentionnais que nos élus et leurs hommes de main sont tellement désespérés à préserver leurs privilèges acquis qu’ils seront prêts à piller les REER des épargnants avant de couper dans leurs acquis. Chypre n’était qu’un ballon d’essai, ils reviendront à la charge avec de nouvelles tactiques.

  5. Demandez à n’importe quel planificateur financier, et il vous répondra que 100% de ses clients qui ont un peu ou beaucoup d’argent, ont tous touché de près ou de loin à l’immobilier. Ça peut être très payant, mais il faut se salir les mains, et surtout, acheter avec discernement.

  6. Cher Éric,
    Diantre, je ne voudrais pas contredire les gourous de la planif. Ce qu’ils ne vous disent pas, c’est qu’il vaille mieux toucher de loin que de près.
    Personne ne se ruine en achetant son chez-soi. À moins qu’il paie trop cher, à un mauvais moment ou qu’il se lance dans des rénos pharaoniques. En dernier lieu, lorsque tout sera payé il restera entre vos mains un actif en mortier qui ne s’effritera pas trop, je vous le souhaite, qui sera une épargne accumulée.

  7. Je pense qu’il est encore profitable d’investir dans l’immobilier en autant que l’objectif ne soit pas de vendre. Il s’agit d’une des valeurs les plus sûr. Bien entendu, il faut acheter à un prix juste.

  8. Pour répondre à M.Beaupré, il faudrait demander l’avis de ceux qui, soit disant, savent calculer si la spéculation boursière est plus avantageuse ? J’aime autant avoir un rendement moindre que de risquer de perdre tout en raison de mauvaises gestions de fonds ou d’arnaques de la part de personnes sur qui nous n’avons aucun contrôle.

  9. je trouve ca tres drole les speculations des gens financiers.. les taux d’interests sont bas il faut arreter d’acherter ou de vendre ls taux sont eleves l’economie immobiliere va bien drole de paradoxe…

  10. je suis 100% d’accord avec Marc il faut acheterau prix juste pcq les taux d’interet sont au plus bas et attendre le bon moment pour vendre et maximiser son profit. quand les taux d’interet sont haut je me demande ca profite a qui? pour repondre Annie Plante les banques nous decourage toujours a acheter quand les taux d’interet sont bas et non le contraire…..

  11. N’ oubliez pas que la plupart des gens fortuné ont investis dans l’ immobilier, il a même des gens qui se pètent les bretelles avec leur compagnies mais dans les fait c’ est plutot avec l’ immobilier qui ont fait fortune. Il ne faut pas juste tenir compte du plus value en immobilier, ni les revenus…Plusieur personnes ne connaissent pas l’ immobilier oublient le rembousement en capital, le rembousement en capital est remboursé par les locataires et est non imposable, se qui représente environ 10 000 à 20 000 $ par années pour un immeuble de 200 000 à 400 000$ d’ hypothèque environ, c’ est un calcul non précis mais assez juste. Donc, imaginer avec plusieur immeubles et d’ une plus grande importance. Le monde connaissent mal le povoir de l’ effet de levier et que l’ immobilier c’ est faire de l’ argents avec l’ argents des autres.

  12. J’aimerais aussi ajouter que je ne comprends pas l’argument de « la renonciation du capital investi ». Il faut savoir qu’il est possible d’acheter une propriété à l’aide de garanties. Je pense qu’il est mieux de faire fructifier ses avoirs au lieu de laisser dormir une maison payée ! Il n’y a rien de payant à ne plus avoir d’hypothèques…

  13. Cher Dev, Marc & Annie,
    Les banques ne nous décourage pas d’acheter. Loin de là. Elles se protègent les foufounes. Ce qui n’est pas tout à fait la même chose. Attention au piège des taux d’intérêts bas. Faisons un essai.
    Une hypothèque de 300 000 à 3% d’intérêt fixe 5 ans projeté sur une période de 25 ans. C’est-à-dire que supposions que théoriquement nous pourrions la renouveler au même à chaque fin du terme et au même taux, le calcul sera de 1 422.63 X 300 paiements = 426 789. Maintenant supposons que les taux grimpent à 6% en 2 ans et que la même propriété chute de 30% dans une correction ca donnerait quoi? On aurait une hypothèque de 200 000, en appliquant le même raisonnement, nous aurions 1288.60 X 300 = 386 400. On ne parle que de paiements d’hypothèques ici, pas de renos, pas d’entretien, pas de taxes foncières, pas d’assurances, pas de frais de condos, pas de commish d’agent, pas de frais notariés, etc…
    L’effet de levier est très intéressant dans un contexte de sociétés immobilières en effet. Il y a cependant des limites. Pensez à Campeau, les frères Reichman.

  14. @Annie Plante
    Les taux hypothécaires sont fixes ou variables. Le taux variable est influencé par le taux directeur de la Banque du Canada (qui est fixé une fois par mois environ). Ce taux directeur, qui se trouve à 1 % depuis plus de deux ans et demi, touche directement les taux préférentiels des banques et par la bande les taux de nos marges de crédit et de nos hypothèques à taux variables. Ce taux directeur ne devait pas bouger avant un certain temps. La Banque du Canada bien qu’elle s’inquiète du taux d’endettement élevé des ménages craint davantage un ralentissement de l’économie canadienne. C’est ce qui ressort de sa dernière annonce le 5 mars dernier.
    Pour les taux fixes et à long terme, il faut plutôt regarder du côté du marché des obligations. C’est-à-dire le taux d’intérêt sur les emprunts à moyen et long terme de notre gouvernement notamment. Ces taux bougent en fonction des anticipations des investisseurs. Si on craint une surchauffe économique ou une hausse de l’inflation, ces taux monteront. Les hypothèques à taux fixe sont alors susceptibles de monter. Pour l’instant, ce n’est pas le cas. Les taux hypothécaires fixes 5 ans oscillent, comme à pareille date l’an dernier, autour de 2,99 %.

  15. Selon mo,i Le ministre des finances fédéral est responsable de ce qui arrive dans le marché immobilier, il ne voulait pas une bulle immobilière MAIS il en a créée une ! Il a réduit le ratio prêt valeur pour les refinancements à 80% RPV. IL a réduit l’amortissement pour les achats assuré SCHL à 25 ans.Le ministre dit qu’il veut réduir l’endettement des ménages… Alors pourquoi qu’il permet à la SCHL de donner aux personnes avec un pointage de 680 et plus a équifax , des ratios d’endettement plus élevés avec un ABD de 39 % et un ATD de 44% (avant ABD32% et ATD de 40%) pour un prêt hypothécaire et d’un autre coté aussi en conventionel (pas de schl) 20 % de mise de fond ,le gouvernement autorise encore le 30 ans d’amortissements en achat ou en refinancement … je crois que le gouvernement veut minimiser le risque de reprise de finance auprès de la schl en refilant un RPV à 80% conventionel aux citoyens pour les refinancements ou achat et à ce moment C la Banque qui prend le risque et non la SCHL.Le ministe FÉDÉRAL si il ne se rétracte pas AU SUJET DE SES RESSEREMENTS HYPOTHÉCAIRE il va y en avoir toute une crise immobilière CAR PAR EXEMPLE :LA PERSONNE PROPRIÉTAIRE QUI A ACHETÉ IL Y A 2 ANS AVEC 5 % DE MISE DE FOND (DONC UN RATIO PRÊT VALEUR À 95%) MAINTENANT CETTE PERSONNE VEUT REFINANCER À UN PETIT TAUX D’INTÉRÊT SA PROPRE MAISON POUR REGROUPER CARTE DE CRÉDIT, MARGE DE CRÉDIT AVEC GROS TAUX D’INTÉRÊT QUE CETTE PERSONNE A UTILISÉ POUR TERMINER SOUS-SOL FAIRE TERASSEMENT OU BIEN RÉNOVÉ CUISINE DONC CETTE PERSONNE NE PEUT PAS REFINANCER PLUS QUE LA LOI DIT, 80% RPV DE LA VALEUR ET LA VALEUR N’A PAS NÉCESSAIREMENT MONTÉ BEAUCOUP EN 2 ANS MÊME SI LA CUISINE ET LE SOUS -SOL EST REFAITE DONC LE MINISTRE DIT VOULOIR RÉDUIR L’ENDETTEMENT DES MÉNAGES MAIS IL SE TROMPE,IL AUGMENTE ! ET CE QUI SUIT… LA PERSONNE PROPRIÉTAIRE QUI NE PEUT REFINANCER CAR LA VALEUR DE SON PRÊT HYPOTHÉCAIRE EXEDE LE RPV DE 80% DE SA PROPRIÉTÉ RECONNUE…. LE PROPRIÉTAIRE SE DIT OK JE VEND MA MAISON , JE RÉCUPÈRE 100% DE MON ARGENT POUR PAYER MES DETTES ET PAR LA SUITE JE REPREND UN AUTRE 5% ET JE RACHÈTE UNE AUTRE MAISON…. MAIS PRÉSENTEMENT TOUT LE MONDE A CETTE IDÉE EN TÊTE …CE QUI EST EN TRAIN D’ARRIVER … IL VA Y AVOIR UN TONNE DE MAISON DUR LE MARCHÉ EN RAISON QU’ON NE PEUT PLUS REFINANCER À PLUS QUE 80% RPV ET CELA VA ENTRAINER AUTOMATIQUEMENT UNE BAISSE DE LA VALEUR MARCHANDE DES MAISONS ET SI LES MAISON VALLENT MOIS QUE LES PRÊTS HYPOTHÉCAIRE ET QUE LES GENS NE PUISSENT VENDRE CAR IL Y A PLUS OFFRE QUE DE DEMANDE IL Y A DES GROSSES CHANCE QUE LES GENS REDONNENT AUX BANQUE LES MAISONS COMME AUX USA ET EUROPE .
    ET VOILA MOI JE SUIS SUR LE TERRAIN POUR VOIR CE QUI SE PASSE CONTRAIREMENT AU MINISTRE QUI PENSE BIEN FAIR.
    LE MINISTRE DEVRAIT LÉGIFÉRER SUR LES PÉNALITÉ HYPOTHÉCAIRE DANS LE CAS D’UN BRI AVANT TERME … LES BANQUE VOLENT LITÉRALLEMENT LA POPULATION…
    LE MINISTRE DEVRAIT LÉGIFÉRE SUR LES INTÉRÊTS DE CARTE DE CRÉDIT ETC…
    LE MINISTRE DEVRAIT LÉGIFÉRER SUR LE TAUX D,IMPOSITONS DES PROVINCES
    LE MINISTRE DEVRAIT LÉGIFÉRER SUR LA TVQ
    ON SE FAIT VOLÉ PARTOUT ET EN PLUS ON SE FAIT METTRE LES BATONS DANS LES ROUES AU SUJET DE NOTRE ÉQUITÉ EN ARGENT DE NOTRE PROPRIÉTÉ
    JE PENSE QUE LES GOUVERNEMENTS SONT SUR UN AUTRE PLANÈTE… IL DISENT QUE NOS RICHESSES NOUS APPARTIENT, ALOR SI HYRO QUEBEC NOUS APPARTIENT POURQUOI ÇA COUTE AUSSI CHÈRE ET EN PLUS ILS NOUS CHARGENT TPS ET TVQ SUR NOS BILL D’HYDRO HÉ C TU L’ENFER !!!!
    JE POURRAIS VOUS JASER ENCORE PLUS MAIS JE N’AI PLUS LE TEMPS…
    P.S DÉSOLÉ POUR LES FAUTES J’AGI COMME LES GOUVERNEMENTS PLEIN DE FAUTES
    MERCI
    CORDIALEMENT
    DANIEL ALLAIRE

  16. Mon cher Marc, je relis mon texte et malheureusement je ne vois nul part une ligne ou j’ai suggéré que l’on doive préférer l’investissement en bourse. De plus si j’avais une suggestion à faire à ceux qui ne sont pas capable de vivre en pensant qu’ils n’ont pas d’investissement immobiliers, je leur conseillerais d’envisager les placements dans des fiducies de placement immobilier qui offrent des revenus intéressants, tout en étant admiissibles aux véhicules de placement à l’abri de l’impôt comme les CELI et les REER.

  17. Monsieur Beaupré, vous lisez dans mes pensées. Encore faut-il avoir un bon timing la aussi.
    Pour revenir au chiffre avance dans le billet de Mme Stival, si j’ai bien compris, ces chiffres sortent tout droit, du service d’analyse et de recherche de la TD.
    Bref, un rendement net de 2,1% après inflation. Dans un contexte séculaire de désinflation, de compression des taux hypothécaires. Ajoutons à cela, une ponction annuelle de 2% de la valeur résidentielle sous forme de taxe foncière et de 2% en frais d’entretiens. Hmmm ! Encore une fois, ce raisonnement s’applique à une résidence familiale.
    Si mes souvenirs sont bons, le dernier grand rôle d’évaluation sous Jean DORE avait marqué le haut de l’immobilier durant les années 90. Le marché peut se corriger de 30% mais pas l’évaluation foncière, ni les effectifs d’emplois de la Ville de Montréal, ni les fonds de pension, ni la corruption…

  18. Une chose est assez claire cependant, les grandes entreprises en placement comme Teachers, la Caisse de dépôt, Omers, etc. tendent pour la grande majorité à réduire leurs investissements en immobilier. Ils préfèrent maintenant investir davantage dans les infrastructures (ponts privés, autoroutes privées) qui offrent pour l’avenir de meilleures possibilités de rendements.

  19. Ouais, sauf qu’Ivanhoe vient de compléter sa troisième ou quatrième acquisition dans Silicon Valley. Sinon vous avez raison. La plupart des fonds de pension et/ou des fonds souverains se sont garochés dans les grosses infrastructures, y compris les aéroports et les installations portuaires. Le PSG est ce que ça compte comme infrastructure ? Si les qataris peuvent se payer une équipe de foot a Paris, je pense que le bas de laine des québécois peut se payer les EXPOS 2.0 !

  20. EN effet on se fait DEFONCER depuis plusieurs annees avec le prix des maisons! selon THE ECONOMIST , les maisons sont SUREVALUEES de 44 % au Canada, du au marge de credit hypothecaire ou les proprios ont mis les ski-doo, Harley, voyages,bateaux sur les maisons! Pour ma part je vais bientôt rechercher une maison et ce sera le PRIX affiche moins 44% !

  21. M, ALLAIRE vous avez tout compris , brillant et tres veridique vos propos! présentement j’ai plus de 55K$ a mettre cash sur une maison mais je suis tres patient car d ici 2 ans je pourrai acheter pour la moitie du prix d aujourd hui! un SIGNE qui ne trompe pas : ici au Saguenay on commence de plus en plus a voir PRIX REVISE ou PRIX REDUIT sur les pancartes , ce que l’on ne voyait pas ces dernieres annees! on voyait ca il y a 10 ans et avant! DONC c’est parti restons dans nos logements et PATIENCE. Je plains ceux qui ont achetes ces dernieres annee , ,

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